家の寿命の話、長く住み続けるコツ

　ネットに載っていた記事がありましたので参考になればと思い掲載しておきます。

　引用元は『イエウール』です。

　【家の寿命は何年？】住宅構造別の耐用年数と、長く住み続けるコツ

1.家の寿命はどのくらい？

住宅に住むことができる期間（寿命）は短いといわれています。寿命が分かっていれば、リフォームや建て替えなどの対策を行うこともできます。快適に長く住むため、一戸建て住宅の平均寿命を知るところから始めましょう。

1.1.木造／鉄骨／鉄筋コンクリートの寿命

住宅の寿命は、使われている材質によっても変わってきます。

日本で古くから多くの人に選ばれている木造住宅の寿命は約30年といわれています。鉄骨住宅もだいたい30年～50年ほどです。

一方、マンションなどの鉄筋コンクリート造の場合は、40年～90年が寿命と、木造に比べると長く住み続けられる傾向にあります。

木造住宅ではなく、レンガ等の造りが主流のアメリカの住宅平均寿命が約100年、フランスは約90年という数字と比べて、木造住宅の寿命がいかに短いかがよく分かりますね。ただし、これらの数字は寿命以外で取り壊された住宅の築年数から導き出されているため、実際は木造住宅であっても40～60年ほどは住み続けられることが多いです。

まだ住むことができる住宅を、更地にして売却したり、建て替えをしたりという理由で取り壊している住宅のことを指しているケースが多いと理解しましょう。

1.2.リノベーションによって100年住むことも可能

日々のメンテナンス次第では、平均的な家の寿命よりも長く住み続けることももちろん可能です。

大切なのは、住宅設備は配管などは築年数とともに劣化するものだと認識しておくこと。交換やリフォーム、数十年に一度は大規模なリフォームやリノベーションを行うことで、100年住み続けることも不可能ではありません。

次の章では、寿命よりも長く住み続けるためのメンテナンスのコツなどをご紹介します。

2.今の家に長く住み続ける3つのコツ

家には寿命があるものの、住みながらきちんとメンテナンスを行い、傷まないよう意識することが寿命を長くさせる秘訣です。長持ちさせるための3つのコツをご紹介します。

2.1.日々の掃除

家の内外ともに、毎日の掃除は美観を保つだけでなく寿命にも大きく関わってきます。毎日行うことで色々なところに目を配ることができるため、異常を見つけやすくなります。住宅の異常を早期に発見しておけば、補修などに必要な費用や工事も簡単に済む可能性があります。

特に外回りと水周りは意識をして行いましょう。外回りでは外壁のひび割れや雨どいの割れ・詰まりといったことを注意して見てみることがおすすめです。水周りに漏れや異臭があった場合、住宅の土台や構造へ影響している可能性も考えられるため、早めの対処をするためにも普段から気を配っておきたい部分です。

フローリングでは、美しさを保ちながら傷みを防ぐこともできるワックスがけを、定期的に行うことがおすすめです。

2.2.定期的な点検やメンテナンス

定期的な点検を行うことで、何か異常が見つかった場合でも早期に対処することができ、被害や費用を最小限に抑えることが可能になります。

外壁の目地部分や雨どい、玄関扉やサッシなどに注目してみましょう。フローリングは踏んだときにたわみや軋む音がするようなら点検が必要です。汚れや傷が目立つクロスを張り替えたり、水周りにはさまざまな設備があるので、手入れを行いつつ汚れや必要部品などの交換をすると良いでしょう。

2.3.天災から守る保険への加入

傷みや経年劣化に対しては日々のメンテナンスで対処することも可能ですが、地震や台風による被害などは被害規模も大きく修繕費用も高額になりがちです。

そのような天災への備えとしては、保険への加入が考えられるでしょう。大半は、住宅購入の際に組む住宅ローンと合わせて火災保険への加入をしますが、未加入の場合は検討してみることがおすすめです。天災などの被害への手厚いサポートを受けられる保険もあるので、複数の保険会社から選ぶと良いでしょう。

3.リフォームと建て替えのメリット・デメリット

築30年を経過すると、住宅の不便さを感じたり、経年劣化を目の当たりにすることで修繕を検討する人が多くなります。修繕の方法としては、全面リフォームか建て替えの選択肢が考えられます。それぞれのメリットとデメリットを理解し、検討する材料としましょう。

3.1.全面リフォーム

全面リフォームはスケルトンリフォームとも呼ばれ、その名の通り、柱や梁などの構造物を残した状態まで壊します。住宅自体を取り壊すことがないので、愛着のある家をそのまま活用することができますが、住宅の大きさは変わらないので間取り変更への自由度は限られてしまうこともあります。

また、仮住まいや引っ越しが必要ないケースもあり、リフォーム代金を合わせても費用が抑えられるメリットが挙げられます。新築同様の住宅に生まれ変わりますが、基礎の部分や残しておいた構造物への修繕・補強が必要と判断された場合は、費用が高額になることもあるので注意が必要です。

3.2.建て替え

住宅の基礎の部分から取り壊して新しい住宅を建て直すことになるので、思い入れのある住宅であっても、そのまま活用することはできません。ですが、住宅の大きさから部屋の間取りなどの細かな部分まで一新できるので、現在

の住宅に感じている不満を解消することができます。

また、住宅の構造について、行政からの検査済証がもらえるので安心できます。しかし、仮住まいや引っ越しが必要となり、工事期間も長くなると予測できるので、その分の費用が必要になります。住宅に関わる各種税金も課せられるので、ある程度の資金を用意しておくことが必要でしょう。

4.寿命を迎えた家は売却できる？

不動産の価値は築年数が経つにつれてどんどん下がっていきます。一般的に、築20年を超えると価格ががくっと下がる……なんて話もありますが、寿命が近い、もしくはすでに築30年以上経っている家でも売却は可能です。

4.1.売却をするメリット

寿命が近くなった家を売却するメリットは、大きく3つあります。

1.リフォーム・建て替えの費用が抑えられる

2.固定資産税等の税金を払う必要がなくなる

3.売却して得たお金で新しい住宅を購入できる

リフォームや建て替えに多くの費用を費やすなら、売却をして大きな収益を得てリフォーム費用に充てるはずだったお金と合わせて新しい住宅を探すのも有効な方法でしょう。

リフォームをして今の家に住み続けるか売却するかどうかは、人生のタイミングにもよります。たとえば、「高齢の親が住んでいるが、そろそろ同居するかどうかを考えている」というタイミングであれば、売却した方が費用もかからず、スムーズに処分できるでしょう。

逆に、今後も代々住み続けたいという思い入れの深い家であれば、費用をかけてでも建て替えをした方がいいかもしれません。売却する場合、関係者で話し合っておくことがトラブル防止のためにも大切になってきます。

4.2.寿命が近い家を売却するときの注意点

築20年以上の寿命が近い家を売却しようと思っても、本当に売れるのか不安になる人もいることでしょう。実は、購入されている中古戸建ての約3割は築20年以上の住宅なのです。新築よりも価格が低い点や住宅ローンの控除を受けられる点、耐震基準面でも安心できるなど、さまざまな理由が考えられます。

そんな購入されやすい築20年以上の戸建てを売却するための注意点を知り、より高値で、より早く売却できるようにしましょう。

○ローンは完済しておく

一戸建てを売却する際には、抵当権が抹消されるという前提があるため、住宅ローンを完済しておくことが必要になります。抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、一戸建てが金融機関のものになるという権利のことをいいます。この抵当権は、ローンを完済しなければ抹消することができないのです。

ローンの残高よりも高値で売却できれば完済することも可能になりますが、そうでない場合はローンが残ってしまうことになります。そうすると、不足分に関して貯蓄などの他の資金から補ったり、無担保ローンで借り換えるといったことが必要になり、住み替えの場合は住み替えローンなどに変更するといったことが必要になります。

○内装リフォームはせずに売却

中古物件は、リフォームしたほうが売れやすい印象を持つ人も多いですが、リフォーム費用を売却費用に反映できない可能性があるので、おすすめはできません。つまり、リフォーム費用を上乗せした価格では買い手が見つからない場合も考えられるということです。

しかし、築20年も経過するとさまざまな部分に劣化が見受けられるものです。部分的な補修工事に関しては、実際に工事を始める前に、売却を相談している不動産会社にアドバイスをもらうことがおすすめです。

○外壁塗装や防水工事はプロに判断してもらう

外壁や防水に関する部分は、築年数だけでは判断できない部分です。そのため、補修が必要かどうかも、立地や今まで暮らしてきた住宅の状態に左右されます。

自分で判断して工事を始めてしまうことは控えましょう。余計な出費を抑えるためにも、まずは買い手のニーズをよく理解し、買い手目線でアドバイスをくれる不動産会社に相談することがおすすめです。

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